Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05: Quy trình thẩm định giá

BUTTON_POST_REPLY
Administrator
Site Admin
Bài viếtCOLON 21
Ngày tham giaCOLON Thứ 3 Tháng 7 03, 2018 9:41 am

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05: Quy trình thẩm định giá

Gửi bài gửi bởi Administrator » Thứ 3 Tháng 7 10, 2018 2:47 am

HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05
Quy trình thẩm định giá
(Ký hiệu: TĐGVN 05)
(Ban hành kèm theo Thông tư số ......./20......./TT-BTC
ngày ......../....../20..... của Bộ trưởng Bộ Tài chính)


I. QUY ĐỊNH CHUNG
1. Phạm vi điều chỉnh: Tiêu chuẩn này quy định và hướng dẫn thực hiện quy trình thẩm định giá khi thẩm định giá tài sản theo quy định của pháp luật.
2. Đối tượng áp dụng: Thẩm định viên về giá hành nghề (sau đây gọi chung là thẩm định viên), doanh nghiệp thẩm định giá, các tổ chức và cá nhân khác thực hiện hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
3. Khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết phải có những hiểu biết cần thiết về trách nhiệm của mình quy định trong tiêu chuẩn này.
II. NỘI DUNG TIÊU CHUẨN
1. Các bước cơ bản phải thực hiện trong quá trình thẩm định giá:
Doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình tự 6 (sáu) bước cơ bản sau đây trong quá trình thẩm định giá:
Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
Bước 4. Phân tích thông tin.
Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
Tùy theo loại tài sản, đặc điểm của tài sản cần thẩm định giá, giá trị của hợp đồng thẩm định giá và thời gian thực hiện thẩm định giá, doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên có thể được rút gọn bước lập kế hoạch thẩm định giá.

2. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá, bao gồm:
a) Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế- kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
b) Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.
c) Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.
- Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng hoặc hợp đồng thẩm định giá. Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá cần được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
- Thẩm định viên cần phải trao đổi cụ thể với khách hàng để xác định chính xác mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.
d) Xác định cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường. Các căn cứ để xác định cơ sở giá trị bao gồm:
- Mục đích thẩm định giá tài sản;
- Đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá.
Trong báo cáo kết quả thẩm định giá, thẩm định viên phải phân tích những thông tin, dữ liệu gắn với các căn cứ nêu trên và có lập luận để xác định cơ sở giá trị là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
e) Xác định những giả thiết và điều kiện giả định
Thẩm định viên đặt ra những giả thiết và điều kiện giả định phù hợp trong những trường hợp nhất định khi có những hạn chế về thông tin và những hạn chế khác. Những giả thiết và điều kiện giả định có thể được thể hiện ở các nội dung, những giới hạn về: đặc điểm (pháp lý, kinh tế- kỹ thuật) của tài sản thẩm định giá, các yếu tố rủi ro, yếu tố thị trường của tài sản thẩm định giá, nguồn dữ liệu, thông tin thu thập được; những yếu tố ràng buộc khác ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá.
Trong trường hợp khách hàng không cung cấp được đầy đủ hồ sơ pháp lý của tài sản thì phải có sự xác nhận bằng văn bản về nội dung này. Trường hợp thẩm định viên không thể tiếp cận được thông tin liên quan đến hồ sơ pháp lý của tài sản, phải có những giả thiết và điều kiện giả định phù hợp được đặt ra và nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến kết quả thẩm định giá.
Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những giả thiết và điều kiện giả định đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở, hoặc nên đưa ra dưới dạng giả thiết đặc biệt, thì cần xem xét lại và thông báo, trao đổi ngay với người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá (hoặc người được ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá) và khách hàng, từ đó đưa ra hướng xử lý phù hợp.
Giả thiết đặc biệt có thể được thể hiện ở các tình huống như: nguồn lợi được thẩm định giá không được cung cấp miễn phí và rộng rãi trên thị trường, giả định biến đổi vật lý của tài sản chưa từng xảy ra, giả định những biến đổi vật lý của tài sản sắp diễn ra, thay đổi có thể lường trước được liên quan đến hiện trạng hoặc giao dịch của tài sản.
Những giả thiết đưa ra không được mâu thuẫn với những thông tin, căn cứ làm cơ sở giá trị cho thẩm định giá, nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
3. Lập kế hoạch thẩm định giá, bao gồm:
a) Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc cần thực hiện, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá.
b) Nội dung kế hoạch bao gồm:
- Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.
- Xác định phương thức, cách thức tiến hành.
- Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá. Kiểm tra các hồ sơ, tài liệu liên quan do khách hàng cung cấp. Nếu phát hiện nội dung tài liệu, hồ sơ không hoàn chỉnh, không đầy đủ hoặc có nghi vấn phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ hoặc xác minh, làm rõ.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp.
- Xác định khâu công việc cần thuê mướn chuyên gia tư vấn để đánh giá hoặc kiểm định trong quá trình thực hiện công việc thẩm định giá tài sản.
4. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin, bao gồm:
Các nguồn thông tin phục vụ cho quá trình thẩm định giá tài sản bao gồm: kết quả khảo sát thực tế; giao dịch mua bán tài sản trên thị trường (giá thực mua bán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…); thông tin trên các phương tiện thông tin truyền thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản. Các thông tin, số liệu phải được kiểm chứng để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào báo cáo kết quả thẩm định giá.
Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh). Chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết.
- Đối với động sản: Khảo sát và thu thập số liệu về chỉ tiêu và tính năng kỹ thuật, đặc điểm dây chuyền công nghệ, chất lượng vật tư hàng hóa, nhà sản xuất, xuất xứ, nhãn hiệu, thương hiệu, năm sản xuất, năm đưa vào sử dụng, công suất, quy mô, kích thước, mức độ hao mòn và các đặc điểm khác của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh. Ngoài ra, thẩm định viên cần thu thập thêm các thông tin về tình hình tiêu thụ, phân phối trên thị trường (bán rộng rãi, hay độc quyền phân phối,…).
- Đối với bất động sản: Khảo sát và thu thập số liệu về:
+ Vị trí thực tế của bất động sản, so sánh với vị trí của bất động sản trong cùng khu vực, mô tả các đặc điểm pháp lý của bất động sản.
+ Diện tích đất và công trình kiến trúc; đo vẽ các thông số hình học của bất động sản.
+ Loại kiến trúc, vật liệu xây dựng công trình,
+ Thời điểm hoàn thành và thời điểm đưa vào sử dụng công trình, tuổi đời, tình trạng sửa chữa và bảo trì…
+ Kết cấu hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường, khu để xe...); cảnh quan, môi trường xung quanh; mục đích sử dụng hiện tại,...
+ Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực tế với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
+ Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, quy hoạch và những yếu tố khác có tác động đến giá trị của bất động sản, những đặc trưng của thị trường bất động sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực có tài sản thẩm định giá và khu vực lân cận.
+ Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, kết cấu hạ tầng…).
- Đối với doanh nghiệp: Khảo sát và thu thập số liệu về:
+ Ngành nghề kinh doanh, vị trí kinh doanh trong ngành (nếu có), năng lực quản trị, quan hệ giữa doanh nghiệp với khách hàng và nhà cung cấp....
+ Các khoản doanh thu và chi phí của doanh nghiệp.
+ Hiện trạng về tài sản, tổng giá trị tài sản thuộc quyền sở hữu của của doanh nghiệp, tại thời điểm thẩm định giá.
+ Môi trường kinh tế, môi trường chính trị, môi trường khoa học – công nghệ, các đơn vị cạnh tranh, quản lý của Nhà nước đối với doanh nghiệp.
+ Các thông tin khác theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, thẩm định viên phải thu thập các thông tin sau:
+ Các thông tin liên quan đến tính pháp lý của tài sản.
+ Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, chính sách thuế, thu nhập, các điều kiện giao dịch của tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh.
+ Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, sở thích và động thái người mua - người bán tiềm năng, tình hình lạm phát (các chỉ số biến động đối với nhóm tài sản cụ thể).
5. Phân tích thông tin
Là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng. Cụ thể:
a) Phân tích những thông tin về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế- kỹ thuật).
b) Phân tích những thông tin của thị trường tài sản thẩm định giá: cung cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ và các yếu tố khác.
c) Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Thẩm định viên phân tích khả năng sử dụng tốt nhất của tài sản nhằm bảo đảm sử dụng một cách hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản. Khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản thẩm định giá khi đứng độc lập có thể khác biệt với khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó khi được xem xét trong một tổng thể, khi đó cần cân nhắc đóng góp của tài sản đó cho giá trị chung của tổng thể. Mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản có thể khác với mục đích sử dụng hiện tại của tài sản. Thẩm định viên cần phân tích và trình bày các khả năng sử dụng tài sản cho phù hợp với những yếu tố pháp lý, tự nhiên và tài chính để xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản. Cụ thể:
Trong đó, cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh:
- Về tính hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế theo quy định của hợp đồng hoặc quy định của pháp luật. Ví dụ như:
+ Hợp đồng thuê dài hạn có thể ảnh hưởng đến việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của một tài sản do trong suốt thời gian còn lại của hợp đồng thuê việc sử dụng tài sản có thể bị giới hạn bởi quy định cho thuê.
+ Các quy định của chính phủ về phát triển, xây dựng, bảo trì, bảo dưỡng, đăng kiểm, môi trường, tác động của xã hội đối với việc sử dụng tài sản cũng ảnh hưởng lớn tới việc xác định mục đích sử dụng của tài sản.
Đối với bất động sản các yếu tố về tính pháp lý chi phối việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất có thể là hạn chế xây dựng, phân vùng quy hoạch (thường phản ánh trong hầu hết các quyết định sử dụng cao nhất và tốt nhất), luật hoặc quy chuẩn xây dựng có thể hạn chế lô đất được phát triển để đạt được mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bằng cách áp đặt các hạn chế làm tăng chi phí xây dựng.
- Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất tài sản phụ thuộc vào việc xem xét các yếu tố vật lý như kích thước, thiết kế, các điều kiện ảnh hưởng của tự nhiên.... Thẩm định viên cần xem xét tới một số yếu tố như: Khả năng và sự sẵn có của các tiện ích công cộng. Một số tài sản có thể đạt được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của nó khi là một phần của một tổng thể dự án. Trong trường hợp này, các thẩm định viên phải xác định tính khả thi và khả năng gia nhập vào dự án hoặc đưa ra quyết định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, và quyết định thẩm định khác có điều kiện vào việc gia nhập như vậy.
- Khả thi về tài chính: Sau khi đáp ứng được hai tiêu chí đầu tiên, thẩm định viên cần phân tích thêm để xác định khả năng tạo ra thu nhập, hoặc lợi tức bằng hoặc lớn hơn số tiền cần thiết để đáp ứng các chi phí hoạt động, nghĩa vụ tài chính và vốn. Mọi kế hoạch sử dụng tạo ra thu nhập thuần dương được coi là khả thi về mặt tài chính.
Để xác định tính khả thi về tài chính, thẩm định viên phải ước tính tổng thu nhập trong tương lai kỳ vọng có thể có được từ mỗi mục đích sử dụng tiềm năng. Các khoản bỏ trống, thất thu, chi phí hoạt động và các chi phí cần thiết khác để áp dụng mục đích sử dụng tiềm năng được trừ vào thu nhập để có được thu nhập hoạt động thuần. Nếu doanh thu thuần có khả năng được tạo ra từ việc sử dụng là đủ để đáp ứng các tỷ lệ lợi nhuận trên vốn đầu tư và tạo ra thu nhập cần thiết thì việc sử dụng là khả thi về mặt tài chính.
Tuy nhiên trong số các mục đích sử dụng khả thi về mặt tài chính thì mục đích sử dụng tạo ra lợi nhuận cao nhất phù hợp với tỷ lệ lợi nhuận của ngành thì đó là mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất.
6. Xác định giá trị tài sản thẩm định giá
Căn cứ vào các cách tiếp cận thẩm định giá theo Tiêu chuẩn thẩm định giá của Bộ Tài chính, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với đặc điểm của tài sản thẩm định giá, mục đích thẩm định giá và các nội dung chi phối liên quan khác, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Thẩm định viên cần áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá để đối chiếu kết quả và kết luận chính xác về kết quả thẩm định giá. Khi áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên cần đánh giá và chỉ rõ phương pháp thẩm định giá nào là phương pháp thẩm định giá chính, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra, đối chiếu, từ đó phân tích, tính toán để đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá.
Trong trường hợp sử dụng phương pháp so sánh nhưng chỉ có 02 (hai) tài sản so sánh thì kết quả thẩm định giá của phương pháp so sánh chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ các phương pháp thẩm định giá khác.
Thẩm định viên được sử dụng chỉ 01 (một) phương pháp thẩm định giá trong các trường hợp:
- Áp dụng cách tiếp cận thị trường khi có nhiều số liệu từ các giao dịch của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá.
- Không có đủ thông tin để áp dụng 02 (hai) phương pháp thẩm định giá trở lên và có đủ cơ sở khách quan chứng minh cho việc không thể khắc phục được những hạn chế về thông tin này.
7. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan
- Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá số 06 của Bộ Tài chính về “Hồ sơ thẩm định giá”.
- Xác định thời điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá: Thời điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm thẩm định giá tài sản.
- Xác định thời hạn có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá:
Thời hạn có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế- kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.
- Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng hoặc bên thứ ba (nếu có) theo thỏa thuận tại hợp đồng thẩm định giá liên quan đã được ký kết.
KT. BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG




Trần Văn Hiếu

BUTTON_POST_REPLY