TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 07: Phân loại tài sản trong thẩm định giá

BUTTON_POST_REPLY
Administrator
Site Admin
Bài viếtCOLON 11
Ngày tham giaCOLON Thứ 3 Tháng 7 03, 2018 9:41 am

TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 07: Phân loại tài sản trong thẩm định giá

Gửi bài gửi bởi Administrator » Thứ 4 Tháng 7 11, 2018 8:24 am

TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 07
Phân loại tài sản trong thẩm định giá
(Ký hiệu: TĐGVN 07)
(Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC
ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính)


I. QUY ĐỊNH CHUNG
1. Phạm vi điều chỉnh tiêu chuẩn này quy định về phân loại tài sản và hướng dẫn thực hiện phân loại tài sản trong quá trình thẩm định giá.
2. Đối tượng áp dụng: Thẩm định viên về giá hành nghề (sau đây gọi chung là thẩm định viên), doanh nghiệp thẩm định giá, các tổ chức và cá nhân khác thực hiện hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
II. NỘI DUNG TIÊU CHUẨN
1. Các tài sản thẩm định giá phải là những tài sản hợp pháp trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Trường hợp hồ sơ, tài liệu chứng minh tính hợp pháp của tài sản bị mất, bị cháy, bị hủy hoại do địch họa hoặc lý do bất khả kháng khác thì dựa trên khai báo, cam kết, xác nhận của khách hàng (hoặc người chủ tài sản) hoặc dựa trên danh mục tài sản trong Bảng cân đối kế toán gần nhất của doanh nghiệp để tiến hành thẩm định giá.
2. Tài sản có thể được phân chia theo các cách sau:
- Phân loại theo khả năng di dời, tài sản được chia thành: bất động sản và động sản;
- Phân loại theo đặc tính vật chất và hình thức mang giá trị, tài sản được chia thành: tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính.
Trong thẩm định giá thẩm định viên cần phải quan tâm đến khía cạnh pháp lý của tài sản đó là quyền tài sản.
Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích thẩm định giá tài sản căn cứ vào quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do cơ quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại tài sản thẩm định giá của khu vực và quốc tế.
Trong quá trình thẩm định giá, thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá căn cứ vào các quy định tại các văn bản pháp luật liên quan, pháp luật chuyên ngành lựa chọn tiêu thức, cách phân loại tài sản cho phù hợp với mục đích, yêu cầu cuộc thẩm định giá.

3. Bất động sản và động sản
a) Bất động sản là các tài sản không di dời được
Bất động sản có đặc điểm là gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định, không di dời được, bao gồm:
- Đất đai;
- Công trình xây dựng trên đất gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Nhận biết tính hợp pháp của bất động sản như sau:
- Đối với đất đai: căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất đủ điều kiện để Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Đối với công trình xây dựng:
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở;
+ Hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở, ví dụ: giấy phép xây dựng; giấy tờ thừa kế nhà ở được pháp luật công nhận; bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về sở hữu nhà ở.
Chi tiết phân loại bất động sản quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.
b) Động sản
Động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Động sản có đặc điểm là không gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định và có thể di dời được, ví dụ: máy, thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyền công nghệ.
Việc nhận biết tính hợp pháp của động sản được căn cứ vào hồ sơ, tài liệu, chứng từ, hóa đơn mua bán, chứng từ nhập khẩu và các căn cứ khác của tài sản.
4. Tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính
a) Tài sản hữu hình là những tài sản có hình thái vật chất do chủ tài sản nắm giữ để sử dụng phục vụ các mục đích của mình.
- Tài sản có hình thái vật chất cụ thể, ví dụ: đất đai, nhà cửa, công trình khác, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, thiết bị sản xuất, thiết bị truyền dẫn.
- Tài sản hữu hình có những đặc điểm nhận biết sau:
+ Có đặc tính vật lý;
+ Thuộc sở hữu của chủ tài sản;
+ Có thể trao đổi được;
+ Có thể mang giá trị vật chất hoặc tinh thần.
b) Tài sản vô hình là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.
- Tài sản vô hình là đối tượng của thẩm định giá khi thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:
+ Không có hình thái vật chất; tuy nhiên một số tài sản vô hình có thể chứa đựng trong hoặc trên thực thể vật chất, nhưng giá trị của thực thể vật chất là không đáng kể so với giá trị tài sản vô hình;
+ Có thể nhận biết được và có bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài sản vô hình, ví dụ: hợp đồng, văn bằng bảo hộ, giấy chứng nhận, đĩa mềm máy tính, danh sách khách hàng và các tài liệu chứng cứ khác;
+ Có khả năng tạo thu nhập cho người có quyền sở hữu;
+ Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được.
- Tài sản vô hình gồm những loại chủ yếu sau đây:
+ Tài sản trí tuệ;
+ Quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ, ví dụ: quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp,...;
+ Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật, ví dụ: quyền khai thác khoáng sản, quyền kinh doanh, quyền phát thải có thể chuyển nhượng được;
+ Các mối quan hệ phi hợp đồng mang lại lợi ích kinh tế cho các bên, các mối quan hệ với khách hàng, nhà cung cấp hoặc các chủ thể khác, ví dụ: danh sách khách hàng, cơ sở dữ liệu;
+ Các tài sản vô hình khác.
c) Tài sản tài chính bao gồm:
- Tiền mặt;
- Công cụ vốn chủ sở hữu của đơn vị khác. Trong đó công cụ vốn chủ sở hữu là hợp đồng chứng tỏ được những lợi ích còn lại về tài sản của đơn vị sau khi trừ đi toàn bộ nghĩa vụ của đơn vị đó.
- Quyền theo hợp đồng để:
+ Nhận tiền mặt hoặc tài sản tài chính khác từ đơn vị khác;
+ Trao đổi các tài sản tài chính hoặc nợ phải trả tài chính với đơn vị khác theo các điều kiện có thể có lợi cho đơn vị;
- Hợp đồng sẽ hoặc có thể được thanh toán bằng các công cụ vốn chủ sở hữu của đơn vị.
Tài sản tài chính có thể là: trái phiếu Chính phủ, trái phiếu Kho bạc, trái phiếu công ty, các loại trái phiếu khác, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, các khoản cho vay và phải thu, cổ phiếu phổ thông, cổ phiếu ưu đãi, hợp đồng quyền chọn, các giấy tờ có giá khác.
5. Quyền tài sản
Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền theo quy định của pháp luật. Quyền tài sản bao gồm quyền sở hữu trí tuệ và các quyền tài sản khác.
Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý, nó bao gồm tất cả các quyền lợi và lợi ích liên quan tới quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng mà người chủ sở hữu/sử dụng tài sản được hưởng một các hợp pháp.
Quyền sở hữu tài sản là một nhóm những quyền năng được xác lập bởi pháp luật cho người chủ sở hữu tài sản. Mỗi quyền năng có thể tách rời với quyền sở hữu và chuyển giao trong giao dịch dân sự. Quyền sở hữu tài sản bao gồm các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Nếu có các quyền năng được xác lập cho cùng một tài sản khác nhau thì khoản thu nhập có được từ tài sản đó cũng khác nhau. Càng có nhiều quyền năng thì khả năng thu được từ thu nhập do tài sản mang lại càng cao và giá trị tài sản càng cao.
Người sở hữu tài sản được hưởng tất cả các quyền gắn với tài sản cũng như tất cả các khoản thu nhập do tài sản mang lại theo quy định của pháp luật.
Thẩm định viên về giá phải phân tích đầy đủ các đặc điểm pháp lý của tài sản, nắm vững các quy định của pháp luật liên quan để xác định đúng và đầy đủ quyền tài sản để có kết quả thẩm định giá chính xác.
6. Doanh nghiệp
a) Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh.
Việc phân loại tài sản của doanh nghiệp phục vụ cho việc lựa chọn và áp dụng các phương pháp thẩm định giá để xác định giá trị của doanh nghiệp.
b) Phân loại tài sản của doanh nghiệp
Tài sản của doanh nghiệp được phân loại theo các cách khác nhau như khả năng di dời, đặc tính vật chất và hình thức mang giá trị hoặc các cách phân loại khác theo quy định của pháp luật. Đối với khả năng di dời, việc phân loại tài sản của doanh nghiệp được thực hiện theo quy định tại Điểm 3 của Tiêu chuẩn này. Đối với đặc tính vật chất và hình thức mang giá trị, việc phân loại tài sản của doanh nghiệp được thực hiện theo quy định tại Điểm 4 của Tiêu chuẩn này.
Thẩm định viên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thực tế (loại hình doanh nghiệp, đặc điểm về quản lý, ngành nghề sản xuất kinh doanh,...) để thực hiện phân loại tài sản của doanh nghiệp cho phù hợp.
Thẩm định viên có thể tham khảo việc phân loại tài sản theo hệ thống tài khoản kế toán doanh nghiệp, tuy nhiên cần bổ sung các loại tài sản khác (nếu có) do doanh nghiệp nắm giữ, có ảnh hưởng đến tổng giá trị của doanh nghiệp nhưng không thỏa mãn các tiêu chí để được ghi nhận trong hệ thống tài khoản kế toán doanh nghiệp.
Trong quá trình thẩm định giá, thẩm định viên căn cứ vào cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá áp dụng để chọn một hoặc kết hợp nhiều tiêu chí phân loại tài sản phục vụ cho việc xác định giá trị doanh nghiệp.
d) Đặc điểm pháp lý của doanh nghiệp được căn cứ vào các giấy tờ như Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc các giấy tờ liên quan khác được pháp luật quy định./.
KT. BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG




Trần Văn Hiếu


Phụ lục
PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN

(Ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 07)

1. Đất
- Tài sản là đất quy định tại Tiêu chuẩn này là quyền sử dụng các thửa đất hợp pháp được pháp luật công nhận.
- Căn cứ theo mục đích sử dụng, đất được phân thành các loại sau đây:
+ Nhóm đất nông nghiệp;
+ Nhóm đất phi nông nghiệp;
+ Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
- Phân loại các loại đất cụ thể được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai.
2. Công trình xây dựng
a) Công trình dân dụng
- Nhà ở
+ Nhà chung cư: chung cư cao tầng, chung cư nhiều tầng, chung cư thấp tầng, chung cư mi ni; chung cư hỗn hợp bao gồm chức năng ở kết hợp với văn phòng và các dịch vụ công cộng khác.
+ Nhà ở riêng lẻ: biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, biệt thự cao cấp, biệt thự du lịch; nhà ở liền kề mặt phố (nhà phố); nhà liền kề có sân vườn; nhà ở nông thôn truyền thống.
- Công trình công cộng:
+ Công trình giáo dục: nhà trẻ, trường mẫu giáo; trường phổ thông các cấp; trường đại học và cao đẳng, trường trung học chuyên nghiệp; trường dạy nghề, trường công nhân kỹ thuật, trường nghiệp vụ và các loại trường khác.
+ Công trình y tế: bệnh viện đa khoa, bệnh viện chuyên khoa từ trung ương đến địa phương; các phòng khám đa khoa, khám chuyên khoa khu vực; trạm y tế, nhà hộ sinh; nhà điều dưỡng, phục hồi chức năng, chỉnh hình, nhà dưỡng lão; cơ sở phòng chống dịch bệnh; các cơ sở y tế khác.
+ Công trình thể thao: sân vận động, nhà thi đấu, tập luyện và công trình thể thao khác.
+ Công trình văn hóa: trung tâm hội nghị, nhà hát, nhà văn hóa, câu lạc bộ, rạp chiếu phim, rạp xiếc; bảo tàng, thư viện, triển lãm, nhà trưng bày và các công trình khác; công trình di tích, phục vụ tín ngưỡng; công trình vui chơi, giải trí; cáp treo vận chuyển người; tượng đài ngoài trời.
+ Công trình thương mại và dịch vụ: trung tâm thương mại; siêu thị; chợ; cửa hàng; nhà hàng ăn uống, giải khát và công trình thương mại dịch vụ khác.
+ Công trình thông tin, truyền thông: tháp thu, phát sóng viễn thông, truyền thanh, truyền hình; biển quảng cáo, đường cáp truyền dẫn tín hiệu viễn thông; nhà phục vụ thông tin liên lạc (bưu điện, bưu cục, nhà lắp đặt thiết bị); đèn biển và hệ thống thông tin, tín hiệu bảo đảm giao thông đường sông, đường biển.
+Nhà ga: đường không, đường thủy, đường sắt, bến xe ô tô.
+ Nhà đa năng, khách sạn, ký túc xá, nhà khách, nhà nghỉ.
+ Trụ sở cơ quan hành chính nhà nước: nhà làm việc của Quốc hội, Chính phủ, Chủ tịch nước; nhà làm việc của các Bộ, ngành, Ủy ban các cấp.
+ Trụ sở làm việc của các đơn vị sự nghiệp, doanh nghiệp, các tổ chức chính trị xã hội và tổ chức khác.
b) Công trình công nghiệp
- Công trình sản xuất vật liệu xây dựng: nhà máy sản xuất xi măng; nhà máy sản xuất gạch ốp lát (gạch Ceramic, gạch Granit, gạch gốm); nhà máy sản xuất gạch, ngói đất sét nung; nhà máy sản xuất sứ vệ sinh; nhà máy sản xuất kính; nhà máy xây dựng hỗ hợp bê tông và cấu kiện bê tông; mỏ khai thác vật liệu xây dựng.
- Công trình khai thác than, quặng: mỏ than hầm lò; mỏ than lộ thiên; nhà máy chọn rửa, tuyển than; mỏ quặng hầm lò; mỏ quặng lộ thiên, nhà máy tuyển quặng, làm giầu quặng; nhà máy sản xuất Alumin.
- Công trình công nghiệp dầu khí: giàn khoan thăm dò, khai thác trên biển; nhà máy lọc dầu; nhà máy chế biến khí; kho xăng dầu; kho chứa khí hóa lỏng; tuyến ống dẫn khí, dầu.
- Công trình công nghiệp nặng: nhà máy luyện kim mầu; nhà máy luyện, cán thép; nhà máy cơ khí chế tạo máy động lực và máy công cụ các loại; nhà máy chế tạo thiết bị công nghiệp và thiết bị toàn bộ; nhà máy lắp ráp ô tô; nhà máy sản xuất, lắp ráp xe máy.
- Công trình năng lượng: nhà máy hoặc trung tâm nhiệt điện; nhà máy thủy điện; nhà máy điện nguyên tử; nhà máy phong điện; nhà máy điện địa nhiệt; nhà máy điện thủy triều; đường dây và trạm biến áp.
- Công trình công nghiệp hóa chất và hóa dầu: công trình sản xuất phân bón và hóa chất bảo vệ thực vật; công trình sản xuất cao su; công trình sản xuất sản phẩm tẩy rửa, hóa mỹ phẩm, hóa dược, thuốc; công trình sản xuất sản phẩm điện hóa, sơn, nguyên liệu mỏ hóa chất; công trình sản xuất sản phẩm điện hóa, hóa dầu và hóa chất khác.
- Công trình công nghiệp nhẹ: công nghiệp thực phẩm; các công trình còn lại khác.
- Công trình công ngiệp chế biến thủy hải sản và đồ hộp: nhà máy chế biến thủy sản; nhà máy chế biến đồ hộp.
c) Công trình giao thông
- Đường bộ: đường ô tô cao tốc các loại; đường ô tô; đường trong đô thị; đường nông thôn.
- Đường sắt: đường sắt cao tốc, đường tàu điện ngầm, đường sắt trên cao, đường sắt quốc gia thông thường, đường sắt chuyên dụng và đường sắt địa phương.
- Cầu: cầu đường bộ, cầu đường sắt, cầu vượt khác loại.
- Hầm: hầm cho người đi bộ, hầm đường sắt, hầm đường ô tô.
- Công trình đường thủy: bến, ụ nâng tàu cảng biển; cảng bến thủy cho tàu, nhà máy đóng sửa chữa tàu; âu thuyền cho tầu; đường thủy chạy tàu trên sông, trên kênh đào, trên thềm lục địa.
- Sân bay bao gồm cả các công trình bảo đảm hoạt động bay.
d) Công trình nông nghiệp và phát triển nông thôn:
- Công trình thủy lợi: hồ chứa nước; đập ngăn nước; đê- kè - tường chắn; tràn xả lũ, cống lấy nước, cống xả nước, cống xả nước, kênh, đường ống kín dẫn nước và các công trình thủy lợi khác; hệ thống thủy nông, công trình cấp nước nguồn cho sinh hoạt, sản xuất.
- Công trình lâm nghiệp, diêm nghiệp, thủy sản, chăn nuôi.
đ) Công trình hạ tầng kỹ thuật:
- Cấp nước: công trình khai thác nước thô, trạm bơm nước thô, công trình xử lý nước sạch, trạm bơm nước sạch; bể chứa nước sạch, tuyến ống cấp nước; đài nước; tháp tăng áp.
- Thoát nước: tuyến cống thoát nước mưa, thoát nước thải, cống chung; hồ điều hòa; trạm bơm nước mưa; trạm bơm nước thải; công trình xử lý nước thải; công trình xử lý bùn.
- Xử lý rác thải: chất thải rắn đô thị (bãi chôn rác, nhà máy đốt, xử lý chế biến rác), chất thải rắn độc hại.
- Công trình khác: chiếu sáng công cộng, công viên cây xanh, nghĩa trang đô thị, ga ra ô tô và xe máy, Tuy nen kỹ thuật.
e) Các công trình xây dựng khác.
Phân loại phân cấp các công trình xây dựng cụ thể thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.
3. Các tài sản gắn liền với đất đai khác: vườn cây lâu năm, vườn cây ăn quả; tài nguyên gắn với đất đai như mỏ quặng, mỏ đất quý và tài nguyên gắn với đất đai khác; mùa màng chưa thu hoạch.

BUTTON_POST_REPLY